Si stima che più della metà degli italiani (circa 14 milioni di famiglie) viva in condominio: l’Italia è tra i Paesi dell’Unione Europea con la maggior percentuale di fabbricati condominiali. L’enorme numero di tali edifici costi-tuisce un patrimonio immobiliare rilevantissimo, continuamente oggetto di lavori edili per conservarlo e per valorizzarlo.

Il condominio è quindi anche fonte di appalti per le imprese e di incarichi per i professionisti: è infatti la regola e non l’eccezione, oltre alla nomina di un amministratore di professione, il fatto che gli interventi da effettuare sull’immobile richiedano pratiche amministrative autorizzatorie, così come studi di fattibilità, progettazione, cantierizzazione, direzione lavori, etc.. Il delicato equilibrio tra gli interessi condominiali e gli interessi individuali, tra la gestione collettiva delle parti comuni, le proprietà esclusive e le iniziative dei singoli, rende indispensabile l’ausilio di tecnici, e altresì di legali: incomprensioni e contrapposizioni sono naturali in ambito condominiale (vi-cinitas est mater discordiarum, dicevano i latini, tanto è vero che le cause aventi ad oggetto rapporti condominiali risultano almeno il 10% del contenzioso civile complessivo, e si stimano tra le 300.000 e le 500.000 l’anno), e diventano particolarmente frequenti e delicate facendosi questione di lavori e di spese.

L’obiettivo del manuale è di essere uno strumento per conoscere le realtà e le dinamiche che contraddistinguono il condominio. Una guida dedicata anzitutto alle professionalità (amministratori condominiali, avvocati, in-gegneri, architetti, geometri, etc.) che hanno a che fare con il condominio, e desiderano rapportarsi in modo corretto rispetto alle regole e alle procedure di legge; e anche a tutti coloro che, vivendo in condominio, sono inte-ressati a comprendere meglio come far in modo che vengano realizzati i lavori che si desiderano, e siano impediti quelli che ledono i loro diritti.

Il punto di forza del manuale è che, a dieci anni da una importante riforma del codice civile (la legge 220/2012), e in un contesto normativo in piena evoluzione (tra leggi di settore, tentativi di semplificazione e misure di in-centivazione oramai costanti, basti pensare al fenomeno dei bonus), analizza il tema dei lavori in condominio in modo organico, offrendo un quadro approfondito, comprensivo sia di normativa coordinata che di giurispru-denza essenziale (oltre 350 citazioni di pronunce, soprattutto di legittimità, con riferimento a casi pratici).

La WebApp inclusa consente di accedere ai seguenti contenuti:

• Norme del codice civile sul condominio;
• Norme di leggi speciali sui lavori edili in condominio;
• Funzionamento dell’assemblea e testi per comunicazioni;
• Pronunce della giurisprudenza di legittimità sul condominio;
• Speciale “Testo Unico Edilizia”;
• Speciale “Superbonus”.

REQUISITI HARDWARE E SOFTWARE

Qualsiasi dispositivo con MS Windows, Mac OS X, Linux, iOS o Android; accesso ad internet e browser web con Javascript attivo; software per la gestione di documenti Office e PDF.

AUTORE

Alvise Cecchinato, Avvocato. Dal 1994 esercita la professione forense nello studio “Cecchinato & Geremia Avvocati” da lui fondato. Tratta da anni la materia condominiale anche come relatore in iniziative di formazione e aggiornamento.

PRESENTAZIONE
a cura dell’Avv. PAOLO ALVIGINI, Direttore del Centro Studi Veneto di Anaci – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari.

SEZIONE I – PARTI COMUNI E PARTI INDIVIDUALI DELL’EDIFICIO

PREMESSA

1. LA DEFINIZIONE DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
1.1. Ambito di applicazione della disciplina del condominio (l’esistenza di parti comuni ai sensi dell’art. 1117 codice civile)
1.2. Edificio e unità
1.3. Tipi di condominio
1.4. Inizio e fine del condominio e successione di leggi nel tempo

2. L’INDIVIDUAZIONE DELLE PARTI COMUNI
2.1. L’elenco di legge e la presunzione di condominialità
2.1.1. Parti comuni per necessità o per destinazione (condominialità materiale o funzionale)
2.1.2. Parti comuni a tutti o ad alcuni (condominio unitario e parziale)
2.2. Applicazioni giurisprudenziali
2.2.1. Sottosuoli
2.2.2. Sottotetti
2.2.3. Terrazze a livello
2.2.4. Balconi (aggettanti e incassati)
2.2.5. Condutture
2.2.6. Spazi aperti esterni
2.2.7. Spazi aperti interni
2.2.8. Alberi
2.3. Le risultanze contrarie dal titolo
2.3.1. L’atto costitutivo
2.3.2. Il regolamento condominiale (di natura contrattuale e in senso proprio)
2.3.3. I registri della proprietà immobiliare
2.3.4. La questione dell’uso esclusivo in condominio (cassazione civile sez. un., 17/12/20, n. 28972)

3. LE TABELLE MILLESIMALI
3.1. Rilevanza del valore dell’unità
3.2. La regola di legge sulla adozione delle tabelle millesimali
3.3. La regola di legge sulla modifica delle tabelle millesimali

SEZIONE II – LAVORI EDILI NELLA GESTIONE COLLETTIVA DELLE PARTI COMUNI

PREMESSA

1. LE MAGGIORANZE PER LE MANUTENZIONI DELIBERATE DALL’ASSEMBLEA
1.1. Concetto di manutenzione nella interpretazione della giurisprudenza
1.2. La maggioranza per le riparazioni straordinarie di notevole entità
1.3. La maggioranza per le altre manutenzioni
1.4. Applicazioni giurisprudenziali sulla notevole entità delle riparazioni straordinarie

2. LE MAGGIORANZE PER LE INNOVAZIONI DELIBERATE DALL’ASSEMBLEA
2.1. Concetto di innovazione nella interpretazione della giurisprudenza
2.2. Applicazioni giurisprudenziali sul senso tecnico giuridico di innovazione
2.3. Le previsioni di legge che agevolano determinate innovazioni
2.3.1. Il miglioramento della salubrità e della sicurezza
2.3.2. Gli impianti di videosorveglianza
2.3.3. L’eliminazione delle barriere architettoniche
2.3.4. La realizzazione di parcheggi
2.3.5. Il contenimento del consumo energetico e gli impianti di produzione di energia
2.3.6. Gli impianti di ricezione radio televisiva e di accesso a flussi informativi
2.4. La previsione di legge sulle modificazioni delle destinazioni d’uso
2.5. La maggioranza per le innovazioni in senso tecnico giuridico non agevolate (art. 1120 comma primo codice civile)
2.6. La maggioranza per le innovazioni in senso tecnico giuridico agevolate (art. 1120 comma secondo codice civile, leggi di settore e normative sui bonus)
2.7. La maggioranza per le modifiche non innovazioni in senso tecnico giuridico
2.8. La maggioranza per le innovazioni con modificazioni delle destinazioni d’uso (art. 1117-ter codice civile)

3. I LIMITI ALLE INNOVAZIONI DELIBERATE DALL’ASSEMBLEA
3.1. Le previsioni di legge che vietano determinate innovazioni
3.1.1. Il possibile pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato (art. 1120 comma quarto codice civile)
3.1.2. L’alterazione del decoro architettonico del fabbricato (art. 1120 comma quarto codice civile)
3.1.3. Il rendere parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 comma quarto codice civile)
3.1.4. La gravosità e la voluttuarietà (art. 1121 codice civile)
3.2. I limiti presenti nell’atto costitutivo e nel regolamento condominiale
3.3. I limiti derivanti dai diritti individuali
3.3.1. Le proprietà esclusive
3.3.2. Le immissioni
3.3.3. Le distanze

4. LE DELIBERE ED I CONTRATTI PER I LAVORI EDILI
4.1. Tipi di assemblea
4.1.1. Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria
4.1.2. Assemblea in prima e seconda convocazione
4.1.3. Assemblee di supercondominio: dei rappresentanti e totalitaria
4.2. Modalità di svolgimento e partecipazione
4.2.1. Assemblea in compresenza, in videoconferenza e mista
4.2.2. Partecipazione all’assemblea di persona e per delega
4.3. Calcolo dei quorum in casi particolari
4.3.1. Condomino con più unità
4.3.2. Condomino in conflitto di interessi
4.4. Convocazione e partecipazione in casi particolari
4.4.1. Unità in comproprietà
4.4.2. Unità in usufrutto
4.4.3. Unità in locazione e in leasing
4.5. Il contenuto della delibera che decide l’effettuazione di lavori edili
4.5.1. Il ruolo del consiglio di condominio
4.5.2. La nomina di un direttore dei lavori
4.6. Il fondo speciale
4.7. Il contratto con le imprese e con i professionisti
4.7.1. Il condominio quale consumatore
4.7.2. L’appaltatore e il general contractor

5. LE MANUTENZIONI DISPOSTE DALL’AMMINISTRATORE
5.1. Il mandato dell’amministratore di condominio
5.2. Concetto di manutenzione ordinaria nella interpretazione della giurisprudenza
5.3. Concetto di manutenzione straordinaria di carattere urgente nella interpretazione della giurisprudenza
5.4. Atti conservativi

6. ILLICEITÀ ED INERZIA DELL’ASSEMBLEA E DELL’AMMINISTRATORE
6.1. Invalidità della delibera e giudizio per la sua impugnazione
6.1.1. La procedura di mediazione
6.1.2. Vizi di annullabilità e di nullità
6.2. Irregolarità dell’amministratore e giudizio per la sua revoca
6.3. Omissioni e procedimento ex art. 1105 ultimo comma codice civile

7. INADEMPIMENTO E RESPONSABILITÀ DELL’IMPRESA E DEL CONDOMINIO
7.1. Vizi e difformità delle opere
7.1.1. La garanzia biennale
7.1.2. La garanzia decennale
7.1.3. Le garanzie assicurative e fideiussorie
7.2. Iniziative dell’impresa per il recupero del corrispettivo dell’appalto (solidarietà condominiale e beneficio di escussione)
7.3. Iniziative dell’amministratore per il recupero delle spese condominiali (il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo)
7.3.1. Spese condominiali e passaggi di proprietà
7.3.2. Spese condominiali e unità in comproprietà
7.3.3. Spese condominiali e unità in usufrutto
7.3.4. Spese condominiali e unità in locazione

SEZIONE III – LAVORI EDILI AD INIZIATIVA DEL SINGOLO SULLE PARTI COMUNI E NELLE PROPRIETÀ INDIVIDUALI

PREMESSA

1. LA GESTIONE DI INIZIATIVA INDIVIDUALE DELLE PARTI COMUNI IN CASO DI URGENZA (ART. 1134 CODICE CIVILE)
1.1. Inquadramento del diritto e limiti
1.2. Applicazioni giurisprudenziali sull’urgenza dell’intervento

2. GLI INTERVENTI DIRETTI ALLA ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE (ART. 2 COMMA 2 LEGGE 13/1989, ART. 10 COMMA 3 D.L. 76/2020)

3. GLI INTERVENTI DIRETTI ALL’EFFICIENTAMENTO ENERGETICO E AL CONSOLIDAMENTO STRUTTURALE (ART. 10 COMMA 3 D.L. 76/2020)

4. LE MODIFICAZIONI ALLA COSA COMUNE NECESSARIE PER IL MIGLIOR GODIMENTO DELLA STESSA (ART. 1102 CODICE CIVILE)
4.1. Inquadramento del diritto
4.2. Il limite della destinazione
4.3. Il limite del pari uso
4.4. Gli altri limiti
4.5. Applicazioni giurisprudenziali sull’uso particolare delle parti comuni

5. GLI IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI (ART. 1122-BIS CODICE CIVILE)

6. LE OPERE SU PARTI DI PROPRIETÀ O USO INDIVIDUALE (ART. 1122 CODICE CIVILE)
6.1. I limiti di legge alle opere su parti di proprietà o uso individuale
6.2. I limiti di regolamento
6.3. La rinuncia all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento

7. LA SOPRAELEVAZIONE (ART. 1127 CODICE CIVILE)
7.1. Il concetto di costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
7.2. I limiti del diritto
7.3. L’obbligo della indennità

SEZIONE IV - APPENDICE
A.1. Le norme del codice civile sul condominio
A.1.1. Artt. 1100-1116 codice civile (capo sulla comunione in generale)
A.1.2. Artt. 1117-1139 codice civile (capo sul condominio negli edifici)
A.1.3. Artt. 61-72; 155-155-bis disposizioni di attuazione del codice civile (norme su comunione e condominio)
A.2. Norme di leggi speciali sui lavori edili in condominio
A.2.1. Leggi speciali sulla eliminazione delle barriere architettoniche: art. 2 legge 13/1989 e art. 1 d.p.r. 503/1996
A.2.2. Leggi speciali sul risparmio energetico e sulle fonti rinnovabili: art. 26 legge 10/1991
A.2.3. Leggi speciali sulle telecomunicazioni: art. 2-bis comma 13 del d.l. 5/2001
A.2.4. Leggi sulle semplificazioni: art. 10 comma 3 d.l. 76/2020
A.2.5. Leggi sul rilancio: artt. 119 comma 9-bis e 119-ter comma 4-bis d.l. 34/2020
A.3. Sul funzionamento dell’assemblea e testi per comunicazioni
A.3.1. Tabella dei quorum costitutivi in prima e seconda convocazione
A.3.2. Tabella dei quorum deliberativi in prima convocazione
A.3.3. Tabella dei quorum deliberativi in seconda convocazione
A.3.4. Testi per modificare il regolamento con la previsione dell’assemblea in videoconferenza
A.3.5. Testo per richiesta all’amministratore di convocazione di assemblea straordinaria
A.3.6. Testo per richiesta all’amministratore di convocazione di assemblea straordinaria su innovazioni agevolate
A.3.7. Testo per convocazione di assemblea in mancanza di amministratore
A.3.8. Testo per comunicazione di lavori nella unità
A.3.9. Testo per comunicazione di realizzazione di impianti non centralizzati di produzione di energia da fonti rinnovabili di lavori
A.3.10. Testo per comunicazione di realizzazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo

CONTENUTI E ATTIVAZIONE DELLA WEBAPP
Contenuti della WebApp
Requisiti hardware e software
Attivazione della WebApp